フリーランスでも住宅ローンは組める？審査に通る条件・コツを徹底解説！
「フリーランスだと住宅ローンの審査に通らない」という話を耳にしたことはありませんか？
結婚や子育てを機に、マイホーム購入を考え始めたフリーランスエンジニアの方もいるでしょう。しかし、不安定な収入や雇用形態を理由に、住宅ローン審査に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、フリーランスエンジニアが住宅ローンを組む際のポイントや注意点を詳しく解説します。住宅ローン審査を通過するためのコツや、申し込む際の注意点などもご紹介しますので、マイホーム購入を検討中のフリーランスの方は、ぜひ参考にしてください。
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「フリーランスは住宅ローンの審査に通らない」は本当なのか？
「フリーランスは住宅ローンの審査に通らない」とよく言われますが、実際のところはどうなのでしょうか。結論から言えば、フリーランスが会社員よりも住宅ローンを組みにくくなることは確かですが、住宅ローンの審査に決して通らない、という訳ではありません。
ここでは、フリーランスが気になる住宅ローン事情について解説します。
フリーランスの方が会社員よりも住宅ローンを組みにくい
フリーランスの方が会社員より住宅ローンを組みにくくなるのは事実です。会社員と比べて、フリーランスは毎月の収入が安定しにくいと考えられており、その点で社会的信用に不安があるからです。毎月安定した収入を得られる会社員と違い、フリーランスはその月の業績が収入に直結します。フリーランスは仕事がなくなれば収入が得られないため、ローンを組んでも滞りなく返済できる保証がない、と考えられてしまうのです。
また、突発的な事故や病気などが原因で収入がなくなるケースも想定できます。会社員であればケガや病気をしても傷病手当などで一定の収入が保障されていますが、フリーランスの場合は特別な保険に入っていない限りは収入が途絶えてしまいます。
フリーランスは収入が安定しにくいため、会社員よりもローンの審査に通りにくく、通ったとしても借入金額は低めになってしまうことは確かです。
フリーランスでも住宅ローンを組むことはできる
会社員よりは住宅ローンを組みにくいと説明しましたが、フリーランスは必ずしも審査に通らないという訳ではありません。住宅ローンの審査を通過するためには満たすべき条件がいくつかあります。つまり、条件さえ満たせばフリーランスであっても住宅ローンを組むことはできる、ということです。
ローンの審査では、ローンを組んでもきちんと返済しきれるだけの返済能力があるかどうかが検証されます。事前にきちんと準備をしておけば、審査を通過するための条件を満たすことは不可能ではありません。
フリーランスが住宅ローンの審査を通すための7つの条件
それでは、フリーランスが住宅ローンの審査を通過するためには、どのような条件を満たさなければならないのでしょうか。ここでは、以下の7つの条件について解説します。
- 事業年数が2年以上経過している
- 税金や借入金返済の滞納がない
- 年収実績が安定している
- クレジットカードの利用実績がある
- 連帯保証人がいる
- 頭金を多く用意できる
- 本人が健康である
1．事業年数が2年以上経過している
フリーランスとして事業を開始してからの年数が長いほど、信頼は高くなります。長期間事業を継続できているという実績は、安定した収入を得られているということの証明になるからです。反対に、開業から間もない段階でローンの申請をしても、今後継続的に収入を得られるのかが分からず、審査には通りにくくなります。
金融機関によって、必要な事業年数の基準には差があります。まずは事業年数2年を1つの目安として考えることをおすすめします。事業年数3年を条件として提示している銀行もあるため、確実にローンを組みたい場合は事業年数3年を一旦の目標に設定すると良いでしょう。
参考サイト：自営業・個人事業主でも住宅ローンを借りられる銀行は？14銀行の年収・事業年数（審査基準）を比較｜ダイヤモンド不動産研究所
2．税金や借入金返済の滞納がない
過去に税金や保険料、借入金返済の滞納がある場合、住宅ローンの審査において大きなマイナスになります。住宅ローンを組んだ後は、毎月決まった金額を返済していかなければなりません。過去に返済が滞ったことがあったり、税金の未納があったりすると、今後の返済が信用されなくなってしまうのは当然でしょう。
税金や保険料は必ず期限内に納めなければなりません。フリーランスが住宅ローンの申請をする際、納税証明書の提出を求められることがあります。未納の税金がある場合は納税証明書に記載されてしまうため、金融機関によってはそれだけで審査に落とされてしまうこともあります。また、借入金についても返済が滞らないようにしましょう。審査の厳しい金融機関の場合、他の返済が残っているだけでNGが出てしまう場合もあります。
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3．年収実績が安定している
毎月安定した収入があるかどうかを金融機関が見極めるポイントとして、過去の年収実績があります。いくら事業年数が長くても、ローンを組んで返済できるだけの収入が得られていないのであれば、審査には通りません。
3期連続黒字など、十分な収入があることを証明する必要があります。住宅ローンの審査時は、基本的には直近3期分の決算書や確定申告書の提出が求められます。3期分の証明が必要なのは、業績が安定しているかどうかを見るためです。前々期は収入500万円だったが、前期は200万円に下がっている、といった場合には安定性がないとみなされてしまう恐れもあります。
また、ローン審査のためには節税をし過ぎないことも大切です。経費や控除などで節税し過ぎてしまうと、課税所得が減ってしまいます。ローン審査では課税所得を確認するため、節税し過ぎて課税所得が少なくなってしまうと、所得そのものが少ないとみなされてしまう恐れがあります。節税も大切ですが、ローンのことも考えて確定申告をしましょう。
4．クレジットカードの利用実績がある
クレジットカードにも審査があり、毎月使った分だけ返済が必要です。引き落とし日を忘れていて支払いが遅れてしまった程度であれば延滞とはみなされない場合が多いでしょう。基本的には2カ月程度支払いが遅れると延滞としてカウントされ、一定期間は信用情報機関に登録されてしまいます。
フリーランスの場合、住宅ローンと同じくクレジットカードの審査にも通りにくいとされています。最近ではフリーランス向けのクレジットカードもあるため、あわせて検討してみると良いでしょう。
5．連帯保証人がいる
会社員が住宅ローンを組む場合は、保証会社との間に契約を結ぶため、連帯保証人が必要になるケースはあまりありません。しかし、フリーランスが住宅ローンを組む場合は連帯保証人を求められるケースがあります。特に、過去の年収実績に対してローンの申請金額が大きい場合は連帯保証人を求められやすくなります。
基本的に、連帯保証人は親や親族に依頼することになるでしょう。住宅ローンの申請前に確認をとっておくことをおすすめします。
6．頭金を多く用意できる
支払える頭金が多ければ多いほど、借入金額を少なくできるため、結果としてローン審査のハードルが下がります。
借入金額が少なくなるほど、返済比率も下がります。返済比率とは、収入に対して返済がどのくらいの割合を占めるのかを占める数字で、返済比率が上がるほど返済が難しい、という意味です。頭金の額を増やして返済比率を下げられれば、その分だけ住宅ローン審査に通過しやすくなります。
フリーランスは収入が安定しにくいため、収入が多くなった時に浪費してしまうのではなく、住宅ローンなどを見据えて貯蓄しておくことがおすすめです。貯蓄をきちんとしておき、頭金として支払える余裕がある場合には多めに捻出すると良いでしょう。
7．本人が健康である
実は本人の健康状態も、フリーランスが住宅ローン審査に通過するためには大切なポイントです。一般に、住宅ローンを組む場合には団体信用生命保険に加入しなければなりません。健康状態に不安がある場合はこの生命保険に加入できなくなってしまうため、住宅ローンの審査にも通らなくなってしまうのです。
傷病手当などがある会社員と違って、フリーランスが体調を崩してしまうと収入は減ってしまいます。住宅ローンの申請に限らず、日頃から健康状態に注意し、万一のために保険に加入しておきましょう。
フリーランスが住宅ローンの審査を通すためのコツ
条件を全て満たせない場合、あるいは満たしているはずが審査に通らないという場合にはどうすれば良いのでしょうか。ここでは、フリーランスが住宅ローンの審査を通すためのコツとして、以下の3点について解説します。
- 地方銀行や信用金庫を選ぶ
- フラット35を検討する
- 自宅用か事業目的かを検討する
地方銀行や信用金庫を選ぶ
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。フリーランスでも住宅ローンの審査に通りやすい金融機関をメインバンクにえらぶと良いでしょう。メガバンクにローンの申請をしたけど通らなかった、という場合でも、地方銀行や信用金庫に申請したら審査に通過した、というケースはあります。
フリーランスでも審査に通りやすいのは、メガバンクよりも地方銀行や信用金庫です。地方銀行や信用金庫の場合、提出された書類の数字だけでなく、ヒアリングを丁寧に実施してもらえ、1人1人の状況や信頼性の高さなどをきちんと見てくれる傾向があります。そのため、フリーランスでも住宅ローンの審査に通りやすくなるのです。
フラット35を検討する
フリーランスでも審査に通過しやすい住宅ローンとして、「フラット35」が挙げられます。フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う仕組みで、国と金融機関が連携しているため高い信頼性が望めます。
フラット35は、フリーランスにおすすめの住宅ローンです。保証人が不要で、団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できるなど、フリーランスにも嬉しい特徴があります。変動金利型のローンと比べると金利は高めに設定されていますが、返済期間中は金利が変わらないため安定した返済がしやすいローンでもあります。
フラット35では借入額が住宅価格の9割を超えている場合は金利がさらに高くなります。可能であれば、利用する際は多めに頭金を捻出することをおすすめします。
参考：フラット35
自宅用か事業目的かを検討する
住宅ローンを組む際、住宅の用途によっては審査に通過しない場合があります。住宅ローンは、あくまでも住居用のローンです。そのため、事業目的で使用される前提の物件の場合、住宅ローンの審査には通らなくなってしまいます。店舗や事務所と兼用の物件への融資を認めている住宅ローンも中にはありますが、基本的には自宅用として申請しなければなりません。
仕事場と兼用にする場合は、「床面積の1／2以上が居住用であること」という条件があります。仕事場と兼用する場合には、仕事場の面積は全体の半分以下でなければならない、ということです。物件の一室を仕事部屋にする程度であれば問題はないでしょうが、事業目的で物件の購入・建築を考えている場合には慎重に検討しましょう。
フリーランスが住宅ローン審査に申し込む際の注意点
フリーランスでも住宅ローンの審査に通る可能性があることがわかったところで、実際に住宅ローン審査の申し込みをおこなう際に押さえておくべき注意点を確認しましょう。
具体的には以下の3点です。
- 年商ではなく所得の額で考える
- 物件の担保評価を確認しておく
- 無理のない返済比率を知っておく
順に詳しくご紹介します。
注意点に気を配った上で、住宅ローン審査に通過しやすい環境を整えましょう。
年商ではなく所得の額で考える
フリーランスは、住宅ローン審査において、年商ではなく経費を引いたあとの収入である所得の額が重視されます。これは、経費を差し引いたあとの実際の収入が返済能力の指標となるためです。
節税のために所得を低く抑えている場合、物件価格に対して所得が低すぎると判断され、審査で不利になる可能性があります。実際には返済できるだけの十分な収入があったとしても、申告所得が低ければ、査には通りにくくなるでしょう。
そのため、住宅ローン審査を考慮に入れた上で、適切な所得申告をおこなうことが重要です。また、過去数年間の所得の推移も審査の対象となるため、安定した所得を示せるよう、計画的な経営が求められます。
物件の担保評価を確認しておく
住宅ローン審査では、購入予定である物件の担保評価も、重要な要素となります。これは、万が一返済が滞った場合に、銀行が物件を担保として引き上げることを想定しているためです。
一般的に、物件価格の約7割程度が担保評価額となります。とくに中古物件を購入する場合は、築年数や立地条件によって評価額が大きく変わる可能性があるため、事前に不動産業者や金融機関に相談し、おおよその評価額を把握しておくことが重要です。
評価額が予想以上に低い場合、借入可能額が制限されたり、審査に影響を与えたりする可能性があるため、注意しましょう。
無理のない返済比率を知っておく
フリーランスの場合、収入の変動が大きいため、無理のない返済計画を立てることが極めて重要です。不安定な形態だからこそ、無理なく返済できるように注意する必要があります。
一般的に、返済比率（年間の返済額÷年収×100）は20〜25％程度が理想的といわれています。これは、収入の変動や予期せぬ支出に備えるためです。
最大でも30〜40％を超えないようにすることが推奨されます。返済比率が30〜40％でも審査が通る可能性はありますが、案件の状況によっては支払いが苦しくなることも考えられるでしょう。
また、返済負担が重すぎると、生活の質が低下したり、事業への投資が難しくなったりする可能性があります。長期的な視点で安定した返済を続けられる計画を立てることが、住宅ローン成功の鍵です。返済シミュレーションをおこない、自身の財務状況に合った無理のない返済プランを検討しましょう。
フリーランスでも住宅ローン控除は利用できるのか
フリーランスでも、自宅専有部分の比率が50％以上であれば、自宅部分の比率に応じて住宅ローン控除を利用できます。
住宅ローン控除の条件は、以下のとおりです。
- 床面積の50%以上が自宅用であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
- 自ら居住していること
- 床面積が50㎡以上あること
- 引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居していること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
これらの条件を満たしていれば、フリーランスであっても住宅ローン控除を受けられます。
また、90％以上が自宅用であれば、全額を対象として住宅ローン控除の適用が可能です。10％の事業用部分に関しても使用割合に応じて経費計上が可能なため、さらなる節税効果が期待できます。
参考：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
まとめ
フリーランスエンジニアにとって、住宅ローンの審査は確かにハードルが高いものです。しかし、適切な準備と戦略を立てることで、マイホームを実現することも十分に可能といえるでしょう。
住宅ローン審査を通過するための重要なポイントは、安定した収入の確保、長期的な事業の継続、そして健全な財務管理などです。また、地方銀行や信用金庫、フラット35など、フリーランスに適した住宅ローンを選ぶことも重要です。
住宅ローンの申し込みに際しては、所得や返済比率、物件の評価額など、さまざまな要素を考慮して慎重に検討する必要があります。住宅ローン控除の条件も忘れずに確認しましょう。
適切な準備と情報収集をおこなえば、自分に合った最適な住宅ローンが見つかります。フリーランスエンジニアの皆さんも、マイホームの夢を諦めず、ぜひ理想の住まいを手に入れてください。
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